Bei der Absicherung einer Baufinanzierung ist es unerheblich, wie der Begriff Familie definiert wird. In diesem Zusammenhang umfasst der Begriff Familie jede Art von Gemeinschaft, in der die Mitglieder bei unvorhersehbaren Lebensereignissen finanziell geschützt werden sollen. Solche Veränderungen gehen oft mit Schicksalsschlägen einher. In solchen Fällen ist das Ereignis an sich bereits belastend genug, sodass man sich nicht auch noch mit finanziellen Problemen auseinandersetzen möchte. Daher ist es ratsam, diese Dinge frühzeitig zu regeln.
Sollte man sämtliche Risiken einer Baufinanzierung versichern?
Nein, das ist nicht der Punkt. Die entscheidende Frage ist, dass Sie sich frühzeitig mit potenziellen Lebensrisiken auseinandersetzen und gemeinsam erörtern, welche für Sie persönlich relevant sein könnten. Es gibt nicht nur versicherbare Risiken, sondern auch solche, für die es keine klassischen Versicherungsprodukte gibt. Am besten priorisieren Sie diese Risiken für Ihre Baufinanzierung nach deren Wahrscheinlichkeit und finanzieller Auswirkung. Für einen Beamten beispielsweise ist eine Arbeitslosenversicherung unnötig. Neben der Frage, welche Risiken abgesichert werden sollten, ist es auch wichtig zu klären, wessen Risiko versichert werden muss. Oft gibt es Einkommensunterschiede innerhalb der Familie, z.B. zwischen den Partnern. Wenn der Hauptverdiener ausfällt, sei es vorübergehend oder dauerhaft, kann das existenzielle Folgen haben. In solchen Fällen ist es beruhigend zu wissen, dass eine abgeschlossene Versicherung die Raten der Baufinanzierung oder des Kredits übernimmt. Für den Partner mit geringerem Einkommen sind möglicherweise keine finanziellen Vorkehrungen notwendig, da das Fehlen dieses Einkommens die Familienversorgung nicht gefährdet. Es gibt viele versicherbare Risiken, doch welche Absicherungen wirklich sinnvoll sind, können letztlich nur Sie selbst entscheiden.
Welche Risiken eines Kredits oder Darlehens können abgesichert werden?
Die typischen Elemente zur Absicherung der Raten einer Baufinanzierung für Familien umfassen:
- Risikolebensversicherung (Absicherung im Todesfall)
- Versicherung gegen Berufsunfähigkeit (BU) oder Arbeitsunfähigkeit (AU)
- Versicherung gegen Erwerbsunfähigkeit (EU)
- Versicherung gegen Arbeitslosigkeit (AL)
Die Risikolebensversicherung
Die Risikolebensversicherung (Risiko-LV) deckt ausschließlich das Todesfallrisiko ab. Experten empfehlen diese Versicherung bei einer Baufinanzierung dringend. In den meisten Fällen ist dies auch sinnvoll. Allerdings sollte ein reales Absicherungsbedürfnis bestehen. Wenn der Hinterbliebene im Todesfall finanziell gut zurechtkommt, kann das Geld für die Prämien anderweitig besser genutzt werden. Für die Absicherung einer Baufinanzierung ist eine Risiko-LV der kapitalbildenden Lebensversicherung (Kapital-LV) klar vorzuziehen. Bei einer Kapital-LV wird zusätzlich zum Todesfallschutz Kapital angespart, was die Prämien im Vergleich zur Risiko-LV erheblich erhöht.
Die Risiko-LV gibt es in zwei gängigen Varianten: Einem Konstantmodell, bei dem die Versicherungssumme gleichbleibt, und einem Modell mit fallender Versicherungssumme. Letzteres passt gut zu den Tilgungsplänen eines Annuitätendarlehens. Diese Variante ist sinnvoll, wenn die Familie durch die wegfallenden Kreditraten bereits ausreichend abgesichert ist, und sie ist zudem die kostengünstigste Option.
Wenn ein Darlehen im Todesfall vorzeitig zurückgezahlt werden soll, beachten Sie bitte, dass viele Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinserträge verlangen. Eine Risiko-LV mit fallender Versicherungssumme, die streng nach dem Tilgungsplan ausgerichtet ist, deckt diese Entschädigung nicht ab. Wählen Sie die Versicherungssumme daher so, dass alle Kreditkosten vollständig gedeckt werden können.
Welche Unterschiede gibt es bei Arbeits-, Berufs- und Erwerbsunfähigkeit?
Die Begriffe Berufsunfähigkeit (BU) und Arbeitsunfähigkeit (AU) werden oft verwechselt. Bei Arbeitsunfähigkeit besteht die Hoffnung, dass der Gesundheitszustand durch Heilungs- und Rehamaßnahmen verbessert wird. Berufsunfähig ist man hingegen, wenn keine Aussicht auf Besserung besteht. Hier bezieht sich die Berufsunfähigkeit auf den spezifischen Beruf, den man ausübt. Ein Bäcker, der wegen Allergien nicht mehr backen kann, gilt als berufsunfähig, könnte aber möglicherweise als Kurier im selben Unternehmen arbeiten. Wenn auch diese oder andere Tätigkeiten nicht mehr möglich sind, spricht man von Erwerbsunfähigkeit (EU).
Um die richtigen Versicherungen abzuschließen, ist es wichtig, die Unterschiede zu kennen. Eine Versicherung gegen AU kann oft entbehrlich sein, da gesetzlich Versicherte nach der Lohnfortzahlung Krankengeld erhalten. Dieses Krankengeld beträgt 70 % des Bruttolohns (maximal 90 % des Nettogehalts, höchstens 70 % der aktuellen Beitragsbemessungsgrenze) und wird bis zu 1,5 Jahre gezahlt. Danach wird die Erwerbsunfähigkeit von der Rentenversicherung geprüft und entsprechende Zahlungen geleistet.
Beim Abschluss von Versicherungen ist es entscheidend, die genauen Definitionen der Versicherungsfälle zu verstehen. Eine Versicherung gegen Berufsunfähigkeit reicht nicht aus, um sich gegen Arbeitsunfähigkeit abzusichern. Achten Sie daher auf die spezifischen Bedingungen und Leistungen der angebotenen Versicherungen.
Die Arbeitslosigkeitsversicherung
Auch wenn der Abschluss einer Arbeitslosigkeitsversicherung zunächst sinnvoll erscheint, gibt es einige wesentliche Einschränkungen. Versicherungen kalkulieren ihre Prämien auf Basis der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Ereignisses. Unter den Risiken wie Arbeitsunfähigkeit (AU), Berufsunfähigkeit (BU), Erwerbsunfähigkeit (EU) und Tod ist das Risiko, arbeitslos zu werden, am höchsten. Dementsprechend sind die Prämien im Vergleich zu den anderen Versicherungen am höchsten.
Zusätzlich gibt es oft Mindestbeschäftigungszeiten, die erfüllt sein müssen, bevor ein Anspruch besteht. Die Auszahlung der Versicherungsleistungen erfolgt erst einige Monate nach Vertragsbeginn, eine sogenannte Wartezeit, die in der Regel drei bis sechs Monate beträgt. Zudem gibt es eine Karenzzeit, was bedeutet, dass die Leistungen erst drei Monate nach Eintritt der Arbeitslosigkeit beginnen. Je nach Anbieter kann der Versicherungsschutz auch bereits nach 12 Monaten enden. Insgesamt bietet eine Arbeitslosigkeitsversicherung daher keinen umfassenden Schutz.
Es wäre unangemessen, konkrete Versicherungsprodukte zur Absicherung gegen unvorhergesehene Ereignisse zu empfehlen, ohne Ihre individuelle Situation, Wünsche und Ziele zu berücksichtigen, die erst in einem Beratungsgespräch deutlich werden. Allerdings ist eine Risikolebensversicherung im Vergleich zu anderen Optionen vergleichsweise kostengünstig und bietet im Ernstfall den größten Nutzen.
Schlussfolgerung zur Absicherung eines Immobilienkredits
Welche Risiken einer Immobilienfinanzierung sind nicht durch Versicherungen abgedeckt?
Bei der Betrachtung von Risiken und ihrer Absicherung denken viele zunächst an traditionelle Versicherungsprodukte. Doch im Kontext eines Immobilienerwerbs gibt es Risiken sowohl auf der Objektseite als auch bei der Finanzierung, die bekannt sein müssen, um angemessen damit umzugehen. Eine Faustregel besagt dabei: Je höher der Fremdfinanzierungsanteil, desto wichtiger ist die Risikovorsorge.
Diese Risiken sollten Sie in jedem Fall bei einer Kreditaufnahme berücksichtigen bzw. durchdenken:
- Zinsänderungsrisiko
- Rücklagenbildung für Modernisierungen
- Entwicklung der Immobilienpreise
- Verschlechterung der Einkommenssituation
- Erhöhungen des Erbpachtzinses
Was versteht man unter dem Zinsänderungsrisiko?
Finanzierungen haben oft eine Zinsbindungsfrist, die kürzer ist als die gesamte Laufzeit des Darlehens. Die Gesamtlaufzeit hängt von der Tilgungshöhe ab. Bei einer hohen Fremdkapitalquote für den Kauf einer Immobilie ist der finanzielle Spielraum vieler Kreditnehmer oft begrenzt, sodass sie nur 2-3 % pro Jahr tilgen können. Die Laufzeiten bis zur vollständigen Rückzahlung liegen bei einem angenommenen Sollzinssatz von 2 % p.a. bei 1 % Tilgung bei etwa 55 Jahren und bei 3 % Tilgung bei etwa 26 Jahren. Diese Laufzeiten sind länger als die üblichen Zinsbindungsfristen, die in der Regel für 10, 15 und seltener für 20 Jahre festgelegt werden. Insbesondere wenn die Zinsbindungsfrist kürzer ist und die Gesamtlaufzeit aufgrund der Tilgung länger ist, sollten Sie überlegen, wie Sie sich gegen das Risiko steigender Zinssätze nach Ablauf der Zinsbindung absichern können.
Beispiel: Sie haben ein Annuitätendarlehen in Höhe von 300.000 EUR aufgenommen, mit einem festen Sollzinssatz von 2 %, einer Tilgung von 2 % und einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren. In diesem Fall beträgt Ihre monatliche Rate genau 1.000 EUR. Wenn der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung auf die üblichen 5 % steigt, erhöht sich Ihre Rate bereits auf 1.750 EUR pro Monat. Viele Kreditnehmer können sich solche starken Anstiege nicht leisten, zum Beispiel wenn sie keine zwei Vollverdiener zur Verfügung haben, oder wenn sie im Rentenalter sind und ein geringeres Einkommen haben.
Bildung von Rücklagen für zukünftige Modernisierungen
Beim Erwerb einer Immobilie unterschätzen viele Kreditnehmer, dass ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zunächst mehr Liquidität bindet als eine zuvor gemietete Wohnung. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine gebrauchte Immobilie handelt, sei es ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Es ist wichtig zu bedenken, dass früher oder später Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen werden. Es ist wirtschaftlich sinnvoll, rechtzeitig Rücklagen zu bilden, um diese Maßnahmen ohne erneute Kreditaufnahme durchführen zu können. Dafür sollte ein bestimmter Betrag zusätzlich zu den Raten, Nebenkosten und Haushaltsausgaben zurückgelegt werden, der natürlich vom Zustand der Immobilie und den finanziellen Möglichkeiten des Einzelnen abhängt. Eine vernachlässigte Immobilie wird am Markt immer weniger nachgefragt werden als eine gut gepflegte.
Die Beobachtung der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt
Jeder, der sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, hofft darauf, dass die Preise in Zukunft nur steigen werden. Für viele Objekte trifft das auch zu. Dennoch gibt es in einigen Regionen des Landes sinkende Immobilienpreise, denen auch regelmäßige Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten nicht entgegenwirken können. Die Eigentümer sind sich dieser Entwicklungen bewusst. Eine andere Situation ergibt sich jedoch für diejenigen, die unerwartet nach 8 Jahren gezwungen sind, ihr Haus zu verkaufen, obwohl sie vertraglich noch weitere 7 Jahre an die Bank gebunden sind. Wenn die ursprüngliche Darlehenssumme trotz einer anfänglichen Tilgung von nur 1 % um weniger als 9 % gesunken ist, die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung verlangt und der Verkaufspreis für das Haus gesunken ist, kann es sein, dass ein zusätzliches Darlehen aufgenommen werden muss, da der Erlös aus dem Verkauf nicht ausreicht, um alle Verbindlichkeiten zu decken. Dies bedeutet einen Kredit für ein Objekt, das bereits verlassen wurde.
Einkommensentwicklung ist nicht nur positiv
Die Einkommens- und Vermögenssituation vieler Immobilienbesitzer verbessert sich im Laufe der Zeit. Statistiken zeigen, dass Hausbesitzer tendenziell höhere Einkommen und größeres Vermögen haben als Mieter. Diese positive Entwicklung ist jedoch nicht automatisch gegeben. Daher ist es ratsam, auch Szenarien zu durchdenken und vorbereitet zu sein, wenn unerwartete Ereignisse eintreten. Zum Beispiel können Scheidungen, insbesondere wenn Kinder vorhanden sind, eher zu einem Rückgang als zu einem Anstieg der Einkünfte führen. In solchen Fällen müssen möglicherweise zusätzliche Wohnungen entweder gekauft oder gemietet werden, ohne dass sich das Einkommen wesentlich verändert.
Überraschende Erhöhung des Erbpachtzinses
Dieses Thema betrifft ausschließlich Personen, die entweder auf einem Erbbaugrundstück gebaut haben oder ein Objekt dort erworben haben. Für diese Gruppe ist es jedoch von entscheidender Bedeutung, präventive Maßnahmen zu ergreifen. Die Art und der Umfang dieser Maßnahmen hängen stark von den Bedingungen der Erbpachtverträge ab. Insbesondere Eigentümer von Immobilien mit einem vergleichsweise niedrigen Erbbauzins sollten ihren Vertrag sorgfältig überprüfen und das Ablaufdatum der Vereinbarung beachten. Der Erwerb oder Bau auf einem Erbpachtgrundstück bedeutet, dass man zeitlich begrenzter Pächter eines Grundstücks ist. Die Vertragslaufzeiten variieren stark, jedoch überschreiten sie in der Regel nicht 99 Jahre. Es gibt zwei Arten von Erbpachtverträgen:
- Verträge mit fest vereinbartem Erbbauzins und
- Verträge mit indexiertem Erbbauzins
Für diejenigen mit einem indexierten Vertrag sind weniger Bedenken angebracht. Indexiert bedeutet in diesem Fall, dass der Erbbauzins an die Lebenshaltungskosten (Lebenshaltungskostenindex) gekoppelt ist. Für diejenigen mit einem festen Erbbauzins ist jedoch Vorsicht geboten. Viele Verträge aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg haben noch sehr niedrige Pachten von 200 bis 500 EUR pro Jahr. Wenn diese Verträge auslaufen, verlangen die Grundstückseigentümer plötzlich Preise von 5.000 EUR oder mehr für dasselbe Grundstück. Obwohl dies nach heutigen Maßstäben angemessen ist, sind die Erbpachtberechtigten oft überrascht und bestürzt über die bis zu 20-fache Erhöhung des Erbbauzinses. Dies trifft insbesondere Rentner mit geringem Einkommen hart und ist oft nicht leistbar.
Deshalb ist es ratsam, frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber Kontakt aufzunehmen und nach den Bedingungen für eine Verlängerung zu fragen. Frühzeitig kann auch bedeuten, bereits 10 Jahre vor Ablauf der aktuellen Vereinbarung. Manchmal besteht auch die Möglichkeit, das Grundstück zu erwerben, abhängig von der geforderten Preisgestaltung, was eine Überlegung wert sein kann.
Schlussfolgerung zur Absicherung eines Kredits bei einer Immobilienfinanzierung
Ein bekanntes Sprichwort lautet: „ein Unglück kommt selten allein.“ Obwohl es nicht notwendig ist, es so dramatisch auszudrücken, ist es dennoch wichtig, für die oben genannten nicht versicherbaren Risiken Rücklagen zu bilden. In Eigentümergemeinschaften ist dies seit langem üblich, indem sie eine Instandhaltungsrücklage bilden. Nur durch die Bildung von Rücklagen kann man sich langfristig vor den genannten Risiken schützen. Die Höhe dieser Rücklage sollte speziell auf das Alter der Immobilie, das Zinsniveau Ihrer aktuellen Kreditverträge und letztendlich Ihre Einkommenssituation und -entwicklung abgestimmt sein.
Immer gut beraten
Damit Sie die richtigen finanziellen Entscheidungen treffen, beraten wir Sie verantwortungsbewusst und vorausschauend. Für die Absicherung Ihrer Baufinanzierung oder Ihres Kredits stehen wir Ihnen gerne für unverbindliche Beratungsgespräche zur Verfügung.
Unser Team setzt sich gerne mit Ihnen zusammen. Dann besprechen wir in aller Ruhe mit Ihnen Ihre Versicherungs- oder auch Ihre Finanzierungsfragen. Wir sind die richtigen Ansprechpartner für alle Ihre Fragen.
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