Eine Baufinanzierung ist keine alltägliche Angelegenheit. Daher sind Strategien und Tipps für eine solide Finanzierung von unschätzbarem Wert. Entdecken Sie die besten Methoden, um Ihre Immobilie optimal zu finanzieren.
1. Erst die Finanzierung, dann der Kaufvertrag
Bevor Sie den Kaufvertrag für Ihre Immobilie unterzeichnen, sollten Sie zuerst Ihre Baufinanzierung sicherstellen. Ohne die Zustimmung der Bank für Ihr Darlehen ist es nicht möglich, das Haus zu finanzieren. Idealerweise sollten Sie innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss der Finanzierung einen Termin beim Notar vereinbaren, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Wenn der Kaufvertrag dann nicht zustande kommt, haben Sie noch innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag die Möglichkeit, problemlos zurückzutreten.
2. Bewegliches Inventar gesondert ausweisen
Wenn Sie ein Haus erwerben, sollten Sie bewegliches Inventar wie z. B. die Badgarnitur oder eine Küche separat im Kaufvertrag aufführen lassen. Dadurch wird der Kaufpreis reduziert und Sie zahlen weniger Grunderwerbsteuer, was Ihre Finanzierung günstiger macht. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die angegebenen Preise realistisch sind, da das Finanzamt in der Regel bis zu 15 Prozent des Kaufpreises akzeptiert. Wenn das Finanzamt Zweifel hat, kann es einen Nachweis verlangen.
Eine Immobilie kauft man nicht jeden Tag. Die Wenigsten haben sich vor der Entscheidung, ein Haus zu kaufen, mit dem Thema Kredit oder Finanzierung beschäftigt. Wir haben hier die wichtigsten Punkte zusammen getragen, die Ihnen helfen sich optimal auf Ihre Finanzierung vorzubereiten.
3. Eigenkapital in die Finanzierung einbringen
Die Banken streben danach, das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren. Durch die Einbringung eines höheren Eigenkapitals in die Baufinanzierung wird die Finanzierung in der Regel günstiger. Es wird empfohlen, mindestens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital zu decken. Eigenkapital kann aus verschiedenen Quellen stammen, darunter Bausparverträge, Termingelder, Aktien, Sparbücher oder Fondsparpläne. Alternativ kann auch ein schuldenfreies Grundstück als Eigenkapital eingebracht werden, vorausgesetzt, Sie sind der Eigentümer des Grundstücks.
Es ist ratsam, nicht das gesamte Eigenkapital für die Finanzierung zu verwenden. Schließlich fallen auch Kosten für den Umzug in Ihr neues Zuhause an. Möglicherweise möchten Sie auch Ihre Einrichtung erneuern oder Ihre alte Couch gegen eine neue austauschen. Es ist daher ratsam, einen finanziellen Puffer für solche Ausgaben einzuplanen.
4. Eigenleistung erbringen
Unser nächster Ratschlag für Ihre Baufinanzierung wird oft als „Muskelhypothek“ bezeichnet. Eigenleistungen gelten dabei als eine Art von Eigenkapital. Wenn Sie viele Arbeiten selbst durchführen, wird dies von der Bank mit günstigeren Finanzierungskonditionen belohnt. Es ist wichtig, Ihre Fähigkeiten realistisch einzuschätzen, da die Bank Eigenleistungen nur akzeptiert, wenn Sie handwerklich versiert sind. Eine Selbstüberschätzung kann zudem zu Bauverzögerungen führen. In der Regel können Sie durch Eigenleistungen zwischen fünf und zehn Prozent einsparen.
5. Grundstück und Immobilie getrennt kaufen
Die Grunderwerbsteuer wird auf den erworbenen Grund und Boden erhoben. Das bedeutet, dass Sie beim Kauf von Haus und Grundstück zusammen die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis entrichten müssen. Eine Möglichkeit, die Kosten zu reduzieren, besteht darin, zunächst das Grundstück zu erwerben und erst später die Immobilie. Oft sind Grundstücke günstiger als die darauf befindliche Immobilie, wodurch Sie deutlich weniger Grunderwerbsteuer zahlen. Es ist wichtig, für den Grundstücks- und den Hauskauf separate Verträge abzuschließen, die inhaltlich voneinander getrennt sind. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Erwerb der Immobilie sollten zudem mindestens sechs Monate liegen.
6. Die Immobilie zu zweit finanzieren
Wenn Sie alleiniger Darlehensnehmer sind, steigt das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank. Durch einen zweiten Darlehensnehmer erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen günstigen Kredit, da sich das Risiko auf zwei Personen verteilt. Die Bank belohnt dies oft mit niedrigeren Zinsen.
7. Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufteilen
Statt nur einen Kredit zu nutzen, besteht die Möglichkeit, den Darlehensbetrag auf zwei oder mehr Kredite aufzuteilen. Dies kann sich lohnen, wenn Sie unterschiedliche Laufzeiten für die einzelnen Kredite festlegen. Ein Kredit mit kürzerer Laufzeit ist oft mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden, was zu Zinseinsparungen führen kann. Diese Strategie ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn Sie die Restschuld des kurzfristigen Kredits vollständig tilgen können, beispielsweise durch eine erwartete Erbschaft oder Schenkung.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparsofortdarlehen zu kombinieren. Ähnlich wie bei einem Bausparvertrag zahlen Sie zuerst 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme ein. Erst danach beginnen Sie mit der Tilgung des Bausparsofortdarlehens. Diese Strategie ermöglicht es Ihnen, sich die aktuellen Zinssätze zu sichern, was besonders vorteilhaft ist, wenn die Zinsen gerade steigen.
8. Fördergelder beantragen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt verschiedene Förderprogramme zur Verfügung. Diese Programme unterstützen unter anderem Bauvorhaben zur energetischen Sanierung sowie den Bau von Energieeffizienzhäusern. Seit Anfang September 2018 fördert die KfW Familien mit niedrigem Einkommen durch das Baukindergeld. Familien erhalten jährlich 1.200 Euro pro Kind im Haushalt für bis zu zehn Jahre. Darüber hinaus bieten einige Bundesländer regionale Zuschüsse für weitere Bauprojekte an. Um die Fördermöglichkeiten in Ihrer Region zu erfahren, können Sie sich bei Ihrer Bank oder einem Finanzdienstleister wie uns, der VABS Finanz, erkundigen. In der Regel beantragen Sie einen KfW-Kredit über Ihre Bank und nicht direkt bei der KfW. Eine Ausnahme bildet das Baukindergeld, das über das Zuschussportal der KfW beantragt wird.
Wer sich vorher gut informiert und beraten lässt, kann beim Hauskauf beziehungsweise bei der Finanzierung später ordentlich sparen. Denn Laufzeit, Zinssatz, Eigenkapital und Sondertilgungen sind alles Faktoren, die Einsparpotential beiten. Wenn man es richtig macht! Wir helfen Ihnen dabei!
9. Bereitstellungszinsen bei Hausbau hinauszögern
Beim Bau eines Hauses wird das Darlehen nicht in einer einzigen Summe ausgezahlt, sondern schrittweise, je nach Fortschritt der Bauphasen. Sobald ein Bauabschnitt abgeschlossen ist und das Bauunternehmen eine Rechnung stellt, reichen Sie diese bei der Bank ein. Die Bank überweist dann entweder Ihnen oder direkt dem Bauunternehmen den entsprechenden Betrag. Während die Bank das Geld zur Verfügung stellt, fallen Bereitstellungszinsen auf den Betrag an, der noch auf Ihrem Konto verbleibt. Es ist ratsam, die bereitstellungszinsfreie Zeit so lange wie möglich auszuschöpfen. Durch eine Vereinbarung mit der Bank können Sie beispielsweise eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs Monaten ab Januar vereinbaren, wodurch Sie bis Juni keine Zinsen zahlen müssen.
Es ist daher empfehlenswert, den Bau in dieser Zeit voranzutreiben und so viele Bauphasen wie möglich abzuschließen. Eine sinnvolle Strategie ist es, mit der Bank zu vereinbaren, dass Sie das Darlehen schrittweise in Anspruch nehmen, anstatt Ihr Eigenkapital zunächst zu verwenden. Durch das schrittweise Abrufen des Darlehens fallen weniger Bereitstellungszinsen auf den Betrag an, der auf Ihrem Konto verbleibt. Wenn Sie die Rechnungen für jeden Bauabschnitt zunächst von Ihrem Eigenkapital bezahlen, bleibt mehr Geld auf dem Konto, auf das dann auch weniger Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen.
10. Mit der Bank verhandeln
Es empfiehlt sich, mehrere Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen und nicht sofort das Angebot der Hausbank zu akzeptieren. Vergleichen Sie die Finanzierungsangebote miteinander. Um einen fairen Vergleich zu ermöglichen, sollten die Konditionen immer gleich sein. Das bedeutet, dass die Zinsbindung, die Tilgungshöhe und die Darlehenssumme bei jeder Anfrage identisch sein sollten. Bei der Anfrage der Angebote sollten Sie auf eine Konditionsanfrage bestehen. Diese wird nicht an die SCHUFA gemeldet und hat daher keinen negativen Einfluss auf Ihr Scoring. Wenn Sie mehrere Anfragen bei verschiedenen Banken starten, ohne explizit eine Konditionsanfrage zu stellen, gehen die Banken von einer Kreditanfrage aus, die bei der SCHUFA vermerkt wird. Mehrere solcher Anfragen können sich negativ auf Ihren Score auswirken.
11. Effektivzins für Angebotsvergleich
Der Effektivzins, der von allen Banken veröffentlicht werden muss, berücksichtigt alle Kosten des Darlehens und ist daher ideal für einen direkten Vergleich der Angebote geeignet. Scheuen Sie sich nicht, Ihre Hausbank auch mit einem günstigeren Angebot einer anderen Bank zu konfrontieren. Die Kreditinstitute sind bestrebt, neue Kunden zu gewinnen oder bestehende Kunden nicht zu verlieren. Daher ist es manchmal möglich, ein noch vorteilhafteres Angebot zu erhalten. Die Banken verfügen in der Regel über einen gewissen Verhandlungsspielraum und können oft noch Anpassungen vornehmen.
12. Lange Zinsbindung in Niedrigzinszeiten
Wenn die Zinssätze niedrig sind, ist es ratsam, folgenden Tipp zu befolgen: Vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindung. Dadurch sichern Sie sich die niedrigen Zinssätze für einen langen Zeitraum, was besonders vorteilhaft ist, wenn die Zinssätze allmählich wieder steigen. Eine längere Zinsbindung geht zwar mit einem höheren Zinssatz einher, jedoch überwiegt oft die Zinsersparnis über den längeren Zeitraum hinweg.
13. Tipp: Hohe Tilgung für Ihre Baufinanzierung
Eine hohe Tilgungsrate ermöglicht es, die Restschuld schneller zu verringern und somit früher schuldenfrei zu sein. Insbesondere in Phasen mit niedrigen Zinssätzen ist eine Tilgungsrate von zwei Prozent oder mehr empfehlenswert. Obwohl die finanzielle Belastung höher ist, ermöglicht eine höhere Tilgung eine schnellere Rückzahlung des Darlehensbetrags. Dies hat wiederum positive Auswirkungen auf eine mögliche Anschlussfinanzierung. Ein niedrigerer Darlehensbetrag bei der Anschlussfinanzierung führt zu günstigeren Kreditkonditionen.
Bleiben Sie flexibel! Sie wissen nie, wie Ihr Leben sich entwickelt. Sie sollten auch auf unvorher-gesehene Dinge reagieren können. Deshalb gestalten Sie Ihren Kredit so flexibel wie möglich.
14. Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen vereinbaren
Es ist immer ratsam, im Darlehensvertrag eine gewisse Flexibilität zu berücksichtigen, da die Finanzierung einer Immobilie eine langfristige Verpflichtung ist, die über Jahre hinweg Bestand hat. In dieser Zeit können unvorhergesehene Ereignisse auftreten, die sich auch auf das Darlehen auswirken können. Wir empfehlen für Ihre Baufinanzierung, Optionen wie einen Tilgungssatzwechsel sowie die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren. Dadurch können Sie flexibel auf Veränderungen am Zinsmarkt reagieren und zusätzliche Zahlungen leisten, wenn Sie über das Jahr hinweg etwas gespart haben. Besonders für junge Familien, die eine Baufinanzierung in Betracht ziehen, ist es wichtig, flexibel auf unvorhergesehene Umstände reagieren zu können. In der Regel gestatten Banken jährlich kostenlose Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme. Ob sich Sondertilgungen lohnen, hängt davon ab, ob die Bank für diese Option einen Zinsaufschlag verlangt. Wenn die Sondertilgung kostenlos ist, ist sie in der Regel vorteilhaft. Wenn jedoch ein Zinsaufschlag für die Sondertilgung erhoben wird, sollten Sie berechnen, ob sich die zusätzlichen Kosten im Vergleich zu den Vorteilen auszahlen.
15. Den Wert der Immobilie berücksichtigen
In der Regel finanziert die Bank nicht den gesamten Kaufpreis einer Immobilie. Da das Haus der Bank als Sicherheit für den Kredit dient, möchte sie auch nach Jahren noch einen gewissen Anteil am Wert der Immobilie haben. Aus diesem Grund ermittelt die Bank vor der Kreditvergabe den Beleihungswert der Immobilie, der den Betrag darstellt, den die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs garantieren kann. Dieser Wert darf gesetzlich nicht über dem Verkehrswert der Immobilie liegen. Die Berechnungen der Bank bewegen sich üblicherweise zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 300.000 Euro, würde die Bank ein Darlehen zwischen 210.000 und 270.000 Euro finanzieren. Die Differenz müssten Sie selbst in Form von Eigenkapital aufbringen. Anders ausgedrückt: Die Bank finanziert nicht die gesamte Summe. Sie müssen den fehlenden Betrag durch Eigenkapital ergänzen.
16. Ein Volltilger-Darlehen kann Zinsen sparen
Dieser Tipp zur Baufinanzierung richtet sich an Personen mit einem guten bis sehr guten Einkommen. Bei einem Volltilgerdarlehen ist keine Anschlussfinanzierung erforderlich, da Sie die gesamte Darlehenssumme über einen festgelegten Zeitraum vollständig tilgen. Die Banken belohnen Volltilgerdarlehen oft mit einem günstigeren Zinssatz im Vergleich zu Annuitätendarlehen. Jedoch ist die monatliche Belastung aufgrund eines höheren Tilgungssatzes vergleichsweise hoch. Personen, die Flexibilität wünschen, sollten sich für eine andere Darlehensart entscheiden. Bei einem Volltilgerdarlehen sind weder ein Tilgungssatzwechsel noch Sondertilgungen möglich. In Zeiten niedriger Zinsen profitieren Sie von attraktiven Angeboten für diese Art von Darlehen. Daher kann ein Wechsel, besonders in solchen Zeiten, lohnenswert sein.
17. Sonderkündigungsrecht beachten
Gemäß gesetzlicher Bestimmungen hat jeder Kreditnehmer nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Ihre Zinsbindung länger als zehn Jahre dauert, können Sie jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Dabei ist es unerheblich, ob Ihre Zinsbindung für 12, 15, 20 Jahre oder länger abgeschlossen wurde. Nach Ablauf von zehn Jahren haben Sie das Recht, Ihren Darlehensvertrag zu kündigen. Sollten die Zinsen seit Abschluss Ihres Vertrages vor zehn Jahren oder länger gesunken sein, könnte es sich lohnen, einen neuen Vertrag abzuschließen, also eine Umschuldung zu neuen Konditionen und einem niedrigeren Zinssatz. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen sind Darlehen äußerst attraktiv, und die Ersparnis bei einem Wechsel kann beträchtlich sein.
18. Absichern mit Versicherungen
Der Bau oder Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Menschen eine bedeutende Angelegenheit dar und bedeutet oft auch einen erheblichen finanziellen Aufwand. In der Regel wird eine Immobilie über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren abbezahlt, in dieser Zeit können zahlreiche Ereignisse eintreten. Um kein finanzielles Risiko einzugehen, ist es ratsam, den Hauskauf abzusichern. Eine Risikolebensversicherung bietet Schutz für Sie und Ihre Angehörigen. Ebenso sinnvoll ist eine Versicherung gegen Verdienstausfall oder Berufsunfähigkeit. Während des Baus bieten eine Neubau- und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung Schutz vor möglichen Schäden während der Bauphase. Eine Wohngebäudeversicherung ist ebenfalls unerlässlich und wird von einigen Banken sogar als Voraussetzung für die Immobilienfinanzierung gefordert. Sie schützt vor Schäden durch Sturm, Hagel und andere Risiken. Wenn beispielsweise ein Baum auf Ihrem Grundstück das Dach beschädigt, greift die Wohngebäudeversicherung.
19. Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen
Falls Sie kein Volltilgerdarlehen abgeschlossen haben, wird nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein, um die verbleibende Restschuld zu finanzieren. Es ist ratsam, nicht darauf zu warten, dass die Bank Ihnen ein Angebot zur Prolongation macht. Bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung können Sie ein Forward-Darlehen abschließen. Auf diese Weise sichern Sie sich die aktuellen Zinssätze, tilgen jedoch erst nach Ablauf der Zinsbindung. Diese Vorgehensweise ist besonders vorteilhaft, wenn die Zinsen allmählich wieder steigen. Es empfiehlt sich, spätestens bis zu drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Angebote einzuholen und sich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung zu machen.
20. Ein Bausparvertrag baut Eigenkapital auf
Aktuell bieten Bausparverträge nicht besonders hohe Guthabenzinsen, dennoch kann ein Bausparvertrag dazu genutzt werden, eine bestimmte Summe X anzusparen. Das angesparte Geld kann dann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden. Bei einem Bausparvertrag bestimmen Sie zu Beginn eine Bausparsumme, beispielsweise 80.000 Euro. Danach sparen Sie über mindestens sieben Jahre hinweg 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme an. Nach dieser Zeit beläuft sich die angesparte Summe auf 32.000 bis 40.000 Euro. Sie haben dann die Möglichkeit, das angesparte Geld abzurufen und es sich auszahlen zu lassen oder weiter zu sparen. Alternativ können Sie auch in die Darlehensphase übergehen. Dabei erhalten Sie die gesamte Bausparsumme von 80.000 Euro und nutzen sie beispielsweise für eine Baufinanzierung. Die Rückzahlung der 40.000 bis 48.000 Euro erfolgt dann nach und nach an die Bank über einen festgelegten Zeitraum.
Immer gut beraten
Damit Sie die richtigen finanziellen Entscheidungen treffen, beraten wir Sie verantwortungsbewusst und vorausschauend. Unser Team setzt sich gerne mit Ihnen zusammen. Dann besprechen wir in aller Ruhe mit Ihnen Ihre Finanzierungs-, Anlage- und Vorsorgefragen. Wir sind die richtigen Ansprechpartner für alle Ihre Fragen.
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